居抜き物件とは、以前のテナントが使っていた内装や設備、家具などがそのまま残された店舗物件のことです。

居抜き物件はリスクを減らせる出店方法として、今注目されています。

そこで今回は、居抜き物件を店舗にするメリットとデメリット、また注意点についても紹介します。

居抜きの店舗物件のメリット

居抜きの店舗物件のメリットは、主に以下が挙げられます。

• 初期費用を抑えられる
• 工事期間が短くなる
• 近隣の認知度が高くなる
• 開業コストを早く収できる

一般的な店舗物件では得られないメリットも多いのが特徴です。

それぞれのメリットについて紹介します。

初期費用を抑えられる

居抜きの店舗物件の最大のメリットは、起業時の初期費用を抑えられる点です。

内装や備品などの設備がそのまま残っているので、入居時にそれらを引き継ぐことができます。

これを「造作譲渡」といい、造作譲渡は新規で工事するよりもずっと安く、場合によっては無料になるケースもあります。

たとえば、焼肉店を始めたい場合、焼肉店の居抜き物件を借りると、排気ダクトや厨房、各テーブルの調理設備などをそのまま使えるので、工事費を大幅に節約できます。

工事期間が短くなる

居抜きの店舗物件では、内装や設備があらかじめ一部整っているため、通常の新規出店に比べて工事期間が短縮されます。

新規出店の場合、まっさらな状態から内装や設備を構築する必要があり、これには時間がかかります。

しかし、居抜きの店舗物件では、すでに一部の作業が済んでいるため、工事の範囲が狭まります。

たとえば、壁の塗り替えや床のリフォームなど、基本的な内装工事がほぼ不要な場合もあります。

そのため、必要な工事が少なくなり、工事期間が短縮されることで、開業までの時間や賃料負担を最小限に抑えられるのです。

近隣の認知度が高くなる

たとえば、以前に飲食店が営業していた居抜き物件に入居し、再び飲食店を始める場合、地域の人々は「以前から飲食店があったこの場所に、今度も飲食店ができるんだ」というように、自然に認識するでしょう。

つまり、前のテナントの知名度を引き継ぎながら、前のテナントの顧客を獲得することも可能です。

開業コストを早く収できる

居抜きの店舗物件のメリットは、出店時のコストが低い点ですが、それはつまり、出店時に投資した資金を早く回収できることです。

開業コストを回収できれば、その後は経営基盤の強化やサービス向上のための追加設備投資などに資金を使えるようになります。

居抜きの店舗物件のデメリット

居抜きの店舗物件のデメリットは、以下が挙げられます。

• 前のテナントのイメージが残る
• 設備が使えなくなっている可能性がある
• 内装・レイアウト変更が難しい

デメリットも理解したうえで、居抜き物件について検討する必要があります。

それぞれのデメリットについて紹介します。

前のテナントの印象が残る

居抜き物件では、前のテナントの印象が残ることがあります。

もし前のテナントが同じ業種で、悪い評判を残していた場合（たとえば、騒音やゴミの問題があった場合など）、それが新しいテナントにも影響を与える可能性があります。

その場合は、新しいイメージを築くために努力しなければなりません。

設備が使えなくなっている可能性がある

経年劣化などで、前の店舗から引き継いだ設備が正常に機能しないことがあります。

その場合、修理や交換に高額な費用がかかるかもしれません。

そもそも、自分の店舗と前のテナントの設備が合わない可能性もあるため、事前に確認しておくようにしておくことが大事です。

内装・レイアウト変更が難しい

居抜きの店舗物件では、前の店舗の内装や設備がある状態から始めるため、自由に内装やレイアウトを変更するのが難しい場合があります。

新しいデザインや配置をしたい場合、それに伴う追加費用がかかる可能性があります。

店舗のレイアウトは、お店のイメージを左右する大きな要素でもあります。

事前に現状を確認し、契約するかどうかよく検討しましょう。

居抜き物件を店舗にする注意点について

居抜きの店舗物件の注意点は主に以下の通りです。

• 造作譲渡料が求められる可能性がある
• リース契約のものを把握しておく

メリット・デメリットだけでなく、こういった注意点についても事前に確認しておくことが重要です。

それぞれの注意点について解説します。

①造作譲渡料が求められる可能性がある

居抜き物件を利用する際には、造作譲渡料が発生する可能性があります。

これは、居抜き物件に残された内装や設備を利用するために買い取る費用です。

なお、以下のように、造作譲渡料の発生状況によって、必要なコストが変わります。

内装や設備が無償で引き渡される場合： 入居費用のみが必要

内装や設備を有償で買い取る場合： 入居費用に加えて、造作譲渡料が必要

引き継いだ設備が痛んでいる場合： 入居費用と造作譲渡料に加えて、設備を新たに買い換える必要があり、さらに追加の造作工事費が発生

これらをしっかりと把握しておくことが重要です。

②リース契約のものを把握しておく

居抜き物件を契約する際には、リース契約に注意を払うことが重要です。

店舗内に残された設備や機器の中にはリース契約が含まれている場合があるため、以下の点を確認しましょう。

• リース契約の設備や機器を把握する
• リース機器や設備が正常に動作するか確認する
• リース契約の詳細を理解する（残額や契約期間など）

これらの確認を怠ると、オープン後にリース契約の問題が発生する可能性があります。

契約書にリース関連の条項を含めることや、分からない場合は専門家に助言を求めることも重要です。

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自分が開店したい店のイメージに近く、設備も比較的新しい居抜き物件であれば、とても好都合です。

ただし、条件の良い居抜き物件は市場で競争が激しく、賃料や造作譲渡料が高くなる傾向があるため、過度に居抜き物件にこだわるのはおすすめできません。

重要なのは、自分の出店計画と条件の優先順位を明確にすることです。

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